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Bail et colocation, quelle solidarité ?

Le régime de la colocation fixé par l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 connait une nouvelle évolution avec l'arrêt rendu par la Cour de Cassation du 8 avril 2021.

La colocation est définie comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l'exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat.

Le régime de la solidarité est opposable au colocataire sortant en cours de bail, il dépendra de l’arrivée concomitante ou non d’un nouveau colocataire.

En effet, si le colocataire sortant est remplacé par un nouvel arrivant figurant au bail, c’est à la date du congé régulièrement délivré que le colocataire qui cède sa place sera délié de tout engagement.

En l'espèce des copreneurs solidaires d’une maison d’habitation (un couple ni marié ni pacsé) s’étaient désunis en cours de bail et l’un d’entre eux avait délivré congé plus de huit mois avant que le second n’en fasse de même.

Au départ de ce dernier, un état des lieux de sortie avait été dressé laissant apparaître des dégradations.

Éprouvant des difficultés à recouvrer son dû, lequel concernait également un arriéré de loyers et de charges apparu lors de la régularisation, le bailleur a assigné les deux colocataires.

Le colocataire premier sorti réfutait être redevable de quelque somme que ce soit. Ayant échoué à convaincre les juges du fond, il s’est pourvu en cassation

Concernant les dégradations et l’arriéré de charges, il faisait valoir « que ne peuvent être mis à la charge du colocataire qui a donné congé la réparation de dégradations dont il n’est pas constaté qu’elles sont survenues avant la fin de la période de solidarité ». En l’occurrence, le délai de solidarité (de six mois à compter de la date d’effet du congé) était expiré au jour de l’état des lieux de sortie.

Si le juge d’appel a condamné le demandeur à payer une certaine somme arrêtée au jour de l’établissement de l’état des lieux, c’est au motif que la somme correspond à un prorata au jour où s’est achevée sa solidarité, du montant total, suffisamment justifié par un tableau récapitulatif de régularisation des charges et des devis des travaux de remise en état.

Cette solution est censurée par la Cour qui retient que « la créance du bailleur au titre de la remise en état des lieux était née après l’expiration de l’obligation solidaire ».